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Déroulement

Le déroulement d’une opération Immostates en détail

Découvrez notre processus d'investissement étape par étape et l'ingénierie financière associée.

1. Sourcing de l’actif immobilier

Nous identifions des opportunités dans l’État de New York, où nous investissons activement depuis 2018.


Notre réseau local : Nous travaillons avec des agents immobiliers, promoteurs et experts locaux.

Sélection des actifs rentables : Sur chaque lot visité, seul 1 actif immobilier visité sur 20 répond à nos exigences strictes de rendement et de potentiel de valorisation.

2. Montage de l’opération

Une fois l’actif pré-sélectionné, nous structurons l’ensemble du projet pour maximiser son efficacité :

Contrats de travaux : Signature avec des entreprises locales reconnues pour garantir une rénovation de qualité.
Structuration financière : Définition des modalités financières pour optimiser la rentabilité du projet et sécuriser vos investissements.
Due diligence juridique : Vérification complète pour assurer une conformité légale et fiscale.

3. Émission obligataire

Pour permettre aux investisseurs français de participer, la SA Immostates, basée en France, émet des contrats obligataires.

Unité d’investissement : 1 000 € par contrat obligataire
Un cadre réglementé : conforme à la réglementation Française et Européenne pour protéger les investisseurs.

4. Investissement des fonds

Les fonds collectés sont transférés dans une LLC (société américaine) dédiée. Une nouvelle LLC est créée pour chaque projet.

Structure par projet : Une nouvelle LLC est mise en place pour isoler chaque opération. Chaque projet étant unique de par sa localisation et autres spécificités.
Fiscalité simple : Cette structuration permet une fiscalité simple pour tous les investisseurs.

5. Réalisation des travaux

Une fois le projet structuré, les travaux nécessaires sont engagés pour valoriser l’actif :

Gestion optimisée des coûts : Chaque $ investi doit servir l’intérêt des investisseurs
Valorisation de l’actif : Les travaux visent à maximiser le potentiel locatif et la plus-value à la revente.

6. Vente de l’actif et paiement des intérêts de plus-value

À la fin du cycle d’investissement, l’actif est vendu :

Plus-value réalisée : Les profits générés par la vente de l’actif sont redistribués sous forme d’intérêts.

7. Réception des loyers et paiement des intérêts réguliers

Une fois l’actif mis en location, les revenus locatifs générés sont redistribués mensuellement :

Gestion locative : le bien est généralement géré comme un investissement locatif dans un premier temps
Paiement des intérêts mensuels : Votre part des loyers vous est reversée sous forme d’intérêts
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Nos mécanismes

Les mécanismes de notre rendement à 15%

Un marché immobilier beaucoup plus dynamique

Avant tout, 15 % de rendement peut sembler ambitieux en France, mais aux États-Unis, c’est un objectif parfaitement maîtrisé. Les investisseurs américains visent généralement des retours deux fois supérieurs à ceux observés en Europe, qu’il s’agisse d’immobilier, d’actions ou d’obligations.

Cette différence reflète une culture d’investissement orientée vers la performance.

Un marché immobilier beaucoup plus dynamique

Au-delà de cette différence de marché, nous déployons de réels efforts pour obtenir des rendements qui surperforme le marché local :

Une présence dans l’Upstate New York : Nous opérons principalement dans la région de Syracuse, d'Albany, de Cortland et de Buffalo. Nous connaissons en profondeur ces marché où notre réseau nous apporte constamment de nouvelles opportunités.
Achat en forclosure: En ciblant des biens en ventes judiciaires (saisies immobilières) nous obtenons des prix très compétitifs, bien en-dessous des standards du marché, en contrepartie d’un effort de gestion supplémentaire.
Achats groupés : Nos opérations incluent l’acquisition de lots immobiliers composés de plusieurs logements, ce qui réduit les coûts unitaires et améliore la rentabilité.

Une fiabilisation des revenus

Nous privilégions l’investissement dans des biens multifamiliaux, reconnus pour leur stabilité locative, leur capacité à lisser les risques d’impayés et leur potentiel de rendement optimisé. 
En plus, nous ne sélectionnons que des biens dont au moins 50 % des revenus locatifs proviennent du programme fédéral Section 8, une aide gouvernementale comparable aux APL françaises.

Garantie d'état : Ce système garantit que les ménages modestes ne paient qu’une partie symbolique du loyer, le solde étant directement pris en charge par l’État.
Des loyers réguliers : Des loyers réglés intégralement et ponctuellement chaque mois, dès le premier mois, offrant une sécurité financière inégalée.
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Nos agents

Gestion opérationnelle, financière et légale

Thierry Gaëtan Guizonne

Fondateur d’Immostates

Investisseurs aux USA depuis 2018 et vivant dans l’Etat de New York  Thierry est le principal gestionnaire des investissements Immostates

Gaspard de Monclin

Avocat au bareau de Paris et de New York

En charge de la maîtrise juridique et fiscale des investissements.

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